Sale Leaseback: uma oportunidade para o mercado de logística

Sale Leaseback: uma oportunidade para o mercado de logística
calendar_month14/11/2022 view_list

As empresas sofrem os impactos das variações da economia global e também das finanças internas. Além disso, vez por outra, precisam de capital para realizar investimentos importantes. Uma operação imobiliária que ajuda as organizações em situações como essa é o sale leaseback. No entanto, apesar das vantagens que apresenta, ainda é pouco conhecida no setor logístico e no de locação de galpões.

Neste artigo, explicaremos com mais detalhes como funciona essa forma de operação imobiliária. Apontaremos também as suas vantagens e tipos. Avance para os próximos tópicos!

O que é Sale Leaseback?

O termo em inglês “sale leaseback” (SLB) significa: vender e alugar de volta. Assim, explicando de maneira simples, representa uma operação imobiliária realizada entre a empresa proprietária de um imóvel e uma organização investidora (sociedade limitada, companhia de seguros, investidor institucional, empresa de leasing ou financeira).

Funciona assim, a empresa proprietária vende o imóvel – no qual realiza as suas operações empresariais – para a organização investidora. Essa última aluga o imóvel para o antigo proprietário. Em resumo, a empresa proprietária vira locatário da organização investidora (que se torna o locador).

Esse tipo de operação imobiliária é muito comum entre negócios que precisam de capital para objetivos ou investimentos importantes e urgentes. Por exemplo, no setor logístico, uma empresa pode vender o seu galpão, conseguir dinheiro para comprar outro em um lugar mais estratégico e continuar suas operações enquanto analisa as possibilidades de compra.

Na prática, essa operação é considerada segura e transparente. Uma das razões se deve às regras contidas no contrato de sale leaseback. Entre as normas, podemos destacar a obrigatoriedade que a organização investidora tem de alugar o imóvel para a antiga proprietária. De maneira geral, o tempo mínimo de locação é de 10 anos. 

Quais as vantagens do Sale Leaseback?

Ao analisarmos a operação sale leaseback, identificamos muitos benefícios tanto para a empresa que se torna locatária quanto para a que assume o papel de locador. No primeiro caso, as vantagens adquiridas são:

  • Capital de giro para quitação de dívidas, otimização da gestão interna, expansão dos negócios, investimento no estoque e ampliação da capacidade produtiva;
  • Aumento do dinheiro em caixa sem a necessidade de obter empréstimos com juros;
  • Melhoria do índice de liquidez corrente e elevação do retorno sobre o ativo;
  • Expansão do negócio e um relacionamento mais próximos entre investidor e locatário;
  • Como locatário do imóvel, a empresa lança as mensalidades do aluguel nas despesas operacionais. Dessa forma, há uma redução na base de cálculo do imposto de renda (IR);
  • Possibilidade de substituir dívidas por mensalidades mais baixas de locação – uma estratégia que beneficia o locador e o locatário.

Por outro lado, a organização investidora também ganha benefícios. O principal é a certeza de um bom retorno sobre o investimento. Uma vez que, ao comprar o imóvel, fará um contrato imediato, duradouro (ou por longos anos) e estável com o locatário. Além disso, outro benefício é a diversificação dos investimentos.

Devido à aquisição de um imóvel com valor real reconhecido, a organização investidora detém um patrimônio que tende a valorizar. Sendo assim, em uma venda futura (caso o contrato permita), ficará mais fácil ganhar um retorno financeiro considerável. 

Para que os negócios e profissionais do setor logístico obtenham todas as vantagens do sale leaseback, é necessário seguir alguns procedimentos:

  • Realizar uma pesquisa do valor de mercado do galpão ou imóvel utilizado;
  • Fazer uma busca e identificar potenciais compradores ou investidores;
  • Negociar as melhores condições contratuais e escolher a opção mais adequada aos desejos da empresa.

Seria prudente que o processo de sale leaseback seja realizado com a ajuda de um parceiro especializado, ou seja, empresas que atuam e tem experiência com esse tipo de operação imobiliária. Por meio desse suporte, o negócio logístico tem maior garantia de realizar um contrato de qualidade. 

Quais os tipos de locação?

Embora o leaseback seja uma excelente operação imobiliária, não é a única disponível no mundo dos investimentos. Na verdade, existem duas outras opções. Explicaremos sobre elas, a seguir.

Built to Suit 

Em português, built to suit (BTS) é traduzido como “construção sob medida”. Essa tradução já revela o objetivo desse tipo de operação imobiliária: alugar um local (talvez um galpão) que será construído ou reformado de acordo com as necessidades e operações logísticas da empresa.

Para isso, é realizado um contrato entre locador e locatário que firma a encomenda (ou serviço) desse último em relação ao primeiro. Nesse contrato, ficam listadas as especificações, regras e cláusulas estabelecidas e assinadas pelas partes.

Dentre as vantagens do BTS para o locatário, apontamos:

  • Locação de um espaço com estrutura e instalações adequadas para a atividade ou operação logística;
  • Dedução de impostos: imposto de renda (IR), contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL), programa de integração social (PIS) e contribuição para financiamento da seguridade social (COFINS).

Já para a organização investidora, os benefícios são:

  • Possibilidade de investir em ativos imobiliários seguros;
  • Garantia de recebimento do fluxo de aluguéis (firmado em contrato).

Buy and Lease

Esse tipo de operação imobiliária é semelhante ao built to suit. No entanto, existe uma diferença: não existe um contrato de construção ou reforma sob medida. Assim, no caso do buy and lease (BL), o locador se compromete apenas em encontrar um local que atenda as necessidades logísticas do locatário. 

No mundo dos investimentos imobiliários, o BL é considerado uma operação de risco para o locador. Por isso, as cláusulas contratuais costumam ser bem rigorosas. Por exemplo, a duração do contrato é maior (em média, de 10 a 20 anos) e as multas rescisórias somam valores bem altos – normalmente, se baseiam na soma do valor restante das mensalidades da locação.

Enfim, o mercado de logística tem em mãos boas oportunidades de investimentos. Neste artigo, vimos três delas: SL, BTS e BL. Com base nas informações apresentadas, é possível optar pela melhor alternativa para a empresa. Os resultados serão vistos na melhoria da gestão financeira e logística.

Então, o que achou do nosso artigo? Descobriu o que é sale leaseback, suas vantagens e tipos? Quer continuar bem informado e atualizado sobre o setor de imóveis e construção civil? Então, acesse o blog da 3TC!

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